Für die meisten Menschen ist der Erwerb einer Immobilie das größte finanzielle Vorhaben im Leben. Anders als bei anderen vertraglichen Verpflichtungen, bei denen sich die meisten scheuen sich langfristig zu binden, spielen emotionale Beweggründe eine große Rolle. Grund genug also, die wichtigsten Aspekte genauer zu beleuchten:
-Was muss ich grundlegend beachten?
Bevor Sie mit der Suche nach einer Immobilie beginnen, machen Sie einen Kassensturz. Eigentlich ganz einfach: Monatliche Einnahmen-monatliche Kosten. Fertig. Vergessen Sie aber nicht die Kosten, die jährlich anfallen: KFZ-Versicherung, KFZ-Steuer, Haftpflicht, etc. Und vergessen Sie nicht die notwendigen Absicherungen. Ja, schon wieder Versicherungen… Wir kommen darauf später noch zurück.
Überlegen Sie, wann Sie schuldenfrei sein wollen. Wählen Sie eine entsprechende Tilgungsrate. Ein hoher Tilgungssatz wirkt sich stark auf die Höhe der Zinskosten aus.
Bei einem Darlehensbetrag von 380.000.-, Zinssatz 2%, Tilgung 1% wenden Sie in 30 Jahren ca. 143.940.- Euro für Zinsen auf. Die Restschuld nach 30 Jahren beträgt noch ca. 68.000.- Euro.
Erhöhen Sie den Tilgungssatz um 1% beträgt der Zinsaufwand ca. 105.688.- Euro. Eine Ersparnis von ca. 38.250.- Euro. In diesem Fall haben Sie keine Restschuld. Die Finanzierung ist nach 27 Jahren abgeschlossen.
Vereinbaren Sie in Zeiten des Niedrigzinses eine lange Zinsbindungsfrist. Soweit, so klar. Aber haben Sie auch daran gedacht, schon einige Jahre vor dem Zinsauslauf neue Angebote einzuholen, um eventuell ein Forward-Darlehen nutzen zu können?
Unser Rat: Je nach Art der Immobilienfinanzierung und des Darlehensgebers, überlegen Sie, ob Sie die Möglichkeit von Sondertilgungen nutzen möchten, bzw. können. Bei einigen Darlehensgebern ist diese bis zu einem bestimmten Betrag kostenlos.
-Welche Voraussetzungen muss ich für einen Finanzierung erfüllen?
Grundsätzlich müssen Sie volljährig sein. Weitere Faktoren sind z.B. Ihre Bonität und dem Beleihungswert der Immobilie, Eigenkapital, etc.
Haben Sie eine hohe Kreditwürdigkeit und möchten nur einen geringen Teil des Objektwertes beleihen, erhält die kreditgebende Bank eine hohe Sicherheit und Sie einen günstigeren Zinssatz. Die Ratenhöhe bemisst sich an dem Zinssatz und der gewählten Tilgungshöhe.
Unser Rat: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen und je besser Ihre Einkommenssituation ist, desto besser ist das Finanzierungsangebot der Bank und desto breiter sind Ihre Möglichkeiten, im Markt das beste Finanzierungsangebot herauszusuchen.
-Welche Unterlagen werden für einen Finanzierungsantrag benötigt?
Persönliche Unterlagen:
- Vollständig ausgefüllter und unterschriebener Kreditantrag
- Bei Angestellten: Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate sowie die Einkommenssteuerbescheide der letzten zwei Jahre
- Bei Selbständigen: Einkommenssteuerbescheide und -erklärungen sowie Bilanzen und Gewinnermittlungen der letzten zwei Jahre
- Bei Rentnern: aktueller Rentenbescheid
- Kontoauszüge, Vertragsunterlagen bei Bausparguthaben oder anderen Geldanlagen als Eigenkapitalnachweis
Vom Verkäufer (Architekten, Bauträger):
- Bauzeichnungen
- Wohnflächenberechnung
- Baubeschreibung
- Aktuelle Flurkarte bzw. Lageplan
- Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft bei Eigentumswohnungen
- Grundbuchauszug (nicht beglaubigt und nicht älter als drei Monate)
- Aktuelle Fotos der Immobilie (Seitenansicht, Vorder- und Rückseite)
- Kaufvertrag bzw. Entwurf des Kaufvertrages
- Bei geplanten Eigenleistungen eine Auflistung der Leistungen
Unser Rat: Je besser sie vorbereitet sind, desto reibungsloser verläuft das Verfahren des Kreditantrages. Und desto schneller bekommen Sie die Kreditentscheidung. Damit der Kreditantrag nicht an formalen Faktoren scheitert, bzw. sich lange hinauszieht, sprechen Sie mit uns. Wir unterstützen Sie gerne dabei ein entscheidungsfähiges Paket für die Bank zusammen zu stellen.
-Wie hoch sind die Zinsen, die ich für meinen Immobilienkredit zahlen muss?
Grundsätzlich gibt es drei Bereiche, die die Höhe des Zinssatzes bestimmen:
- Kapitalmarktabhängige Faktoren
Die Zinsen für Ihre Finanzierung orientieren sich u.a. an den Renditen für langfristige Anleihen und Pfandbriefe. Häufig ist der Marktzins ca. 0,5% höher, als die Rendite für zehnjährige Pfandbriefe. Werden diese stark nachgefragt, sinken die Renditen und somit auch Ihr Zinssatz.
- Finanzierungsabhängige Faktoren
Wesentlich sind hier die Höhe des Darlehens, die Höhe Ihres Eigenkapitals, die Zinsbindungsfrist und die Höhe der anfänglichen Tilgung.
Weiterhin gibt es spezifische Unter- bzw. Obergrenzen an denen die Kreditgeber Zinsauf- und Abschläge ansetzen. Bringen Sie viel Eigenkapital auf, werden sie mit einem niedrigeren Zinssatz belohnt. Wählen Sie eine lange Laufzeit, erhöht der Kreditgeber oft Ihren Zinssatz.
- Kundenabhängige Faktoren
Hier zählen hauptsächlich Ihre Bonität und Ihr Beschäftigungsverhältnis. (Arbeitgeber, Dauer der Beschäftigung, Status, lokale Arbeitsmarktsituation, etc.)
Selbständige werden bei der Beantragung eines Darlehens anders bewertet, als Beamte. Ihre Einnahmen- und Ausgabensituation wird ebenso berücksichtigt, wie die Schufa-Auskunft. Zusätzlich die Art der Immobilie und der Standort.
Unser Rat: Prüfen Sie, ob Sie zusätzliche zinsgünstige KFW-Darlehen, bzw. die Förderungen der Länder in Anspruch nehmen können. Wir helfen Ihnen bei der Überprüfung gerne weiter.
-Wieviel Darlehen bekomme ich für meine Kaltmiete?
Sie können ganz leicht ausrechnen, wieviel Darlehen Sie für Ihre Kaltmiete rein rechnerisch bekommen würden:
Sie kapitalisieren Ihre Kaltmiete mit der Annuität des Darlehens. Beispiel: Kaltmiete: 800.- Zinssatz: 2%, Tilgungssatz 2%
Sie rechnen nun: 800 / 0,04 *12
Das ergibt rechnerisch: 240.000.- Darlehenssumme
-Absicherungen
Sicherlich denken Sie bei der Planung eines Immobilienerwerbs als letztes an Versicherungen. Dennoch sollten Sie diese nicht aus dem Blick verlieren. Sie erwirtschaften die notwendigen Aufwendungen für die Finanzierung und den Betrieb der Immobilie durch Ihre Arbeitskraft. Was aber, wenn diese Arbeitskraft nicht mehr zur Verfügung steht? Dann müssen Sie Geld durch Geld verdienen. Ob eine Absicherung gegen Berufsunfähigkeit, eine Absicherung gegen Unfall, oder gegen "unerwartetes Ableben": Haben Sie Familie, muss im Falle eines Falles soviel Geld zur Verfügung stehen, dass der Kredit weiter bedient, bzw. abgelöst werden kann. Wir beraten Sie gerne bei Fragen der Absicherungen.
-Was hat es mit dem Beleihungswert auf sich?
Es ist ein Irrtum, dass der Beleihungswert identisch mit dem Kaufpreis der Immobilie ist. Der Beleihungswert liegt in der Regel unter dem Kaufpreis. Der Beleihungswert ist der Wert, der mit großer Wahrscheinlichkeit immer für die Immobilie zu erzielen ist. Jedes Objekt dient der finanzierenden Bank gleichzeitig auch als Sicherheit. Die finanzierende Bank ermittelt durch verschiedene Verfahren den marktüblichen Wert der Immobilie. Lesen Sie hierzu unseren Artikel im redaktionellen Teil.