Es ist ein Irrtum, dass der Beleihungswert identisch mit dem Kaufpreis der Immobilie ist. Der Beleihungswert liegt in der Regel unter dem Kaufpreis.
Der Beleihungswert ist der Wert, der mit großer Wahrscheinlichkeit immer für die Immobilie zu erzielen ist. Jedes Objekt dient der finanzierenden Bank gleichzeitig auch als Sicherheit. Die finanzierende Bank ermittelt durch verschiedene Verfahren den marktüblichen Wert der Immobilie.
Beleihungsgrenze
Von dem Beleihungswert zieht die finanzierende Bank einen Abschlag zur Minimierung des Risikos ab. Dies dient der Abdeckung der eventuellen Wertminderung. In der Regel beträgt dieser Abschlag zwischen 10 und 30 Prozent. Somit entscheidet jede Bank selbst, wie hoch dieser Risikoabschlag ist. Somit stellt der Beleihungswert die Maximalsumme dar, die Ihnen die Bank als Darlehen für Ihre Baufinanzierung zur Verfügung stellt.
Beleihungsauslauf
Der Beleihungsauslauf drückt das Verhältnis zwischen dem aufgenommenen Darlehen und sämtlichen eventuellen Vorlasten und dem Beleihungswert aus.
So berechnen Banken den Beleihungswert
Im Wesentlichen gibt es drei gängige Verfahren um den Beleihungswert für eine Immobilie festzulegen:
Das Sachwertverfahren
Das Ertragswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren
In Reinform wird jedoch kaum eine Bank ausschließlich eines dieser Verfahren nutzen. Bei Eigentumswohnungen zum Beispiel, werden Sachwert- und Ertragswertverfahren genutzt und die Ergebnisse vergleichen. Das Vergleichswertverfahren wird häufig ergänzend eingesetzt.
Wie wird die Höhe der Zinsen durch den Beleihungsauslauf beeinflusst?
Da jede Bank bei der Vergabe von Krediten ein Risiko eingeht, wird versucht dieses so gering wie möglich zu halten, bzw. sich das jeweilige Risiko durch Anpassung der Zinsen bezahlen zu lassen.
Die Zinskondition wird mit dem Maß des Risikos entweder attraktiver, oder ungünstiger.
Wird der Beleihungsauslauf zu hoch, lehnen Banken das Kreditengagement ab.
Die Obergrenze wird naturgemäß so gewählt, dass auch im Falle einer Zwangsversteigerung mindestens das eingesetzte Fremdkapital abgelöst werden kann. Bei einem Beleihungsauslauf von 60% wird davon ausgegangen. Man spricht in diesem Fall von dem sog. Realkredit:
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die Bank ist durch eine dingliche Sicherheit, z.B. Immobilie, abgesichert.
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der Kredit ist durch das Grundpfandrecht im Grundbuch als Grundschuld oder Hypothek eingetragen.
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Kredit beträgt max. 60% des Beleihungswerts der die Sicherheit ausmacht (§ 14 Pfandbriefgesetz)
Nur die Zinskonditionen zu vergleichen reicht also nicht
Sicher, die Zinsen sind das erste Kriterium nach dem sich ein potentieller Kreditnehmer richtet. Aber haben Sie nach dem Gelesenen auch daran gedacht, nach dem Sicherheitsabschlag zu fragen?
Statt 10% könnte die Bank doch auch 20% Sicherheitsabschlag kalkulieren:
Dadurch sinkt der Beleihungswert, der Beleihungsauslauf steigt und die Zinskondition verschlechtert sich.
Durch mehr Eigenkapital könnten Sie also von Ihrer Bank bessere Konditionen erhalten.
Somit gilt: Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto besser.