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Was ist eigentlich eine Teilungserklärung?

Wird ein Grundstück real geteilt, so entstehen mit der Teilung zwei neue Grundstücke.

Für diese wird jeweils ein eigenständiges Grundbuchblatt angelegt. Dabei muss in der notariellen Urkunde die Beschreibung der Teilfläche so detailliert sein, dass Lage und Grenzen der einzelnen Grundstücke eindeutig festgestellt werden können.

Die Teilungserklärung ist ein Rechtsbegriff des deutschen Wohnungseigentumsrechts und in § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Danach handelt es sich um die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die mit Sondereigentum an einzelnen Wohnungen und/oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden sind.

Mit der Teilungserklärung wird demnach sachenrechtlich das Wohnungs- und/oder Teileigentum begründet. In den vom Wohnungseigentumsgesetz gesetzten Schranken kann die Teilungserklärung bestimmen, welche Gebäudeteile in Sondereigentum stehen und welche Gemeinschaftseigentum sind. Ferner sind in der Regel besondere Sondernutzungsrechte (z. B. an Stellplätzen) festgehalten. Die Teilungserklärung ist Voraussetzung für die Anlage der Wohnungsgrundbücher.

Die Teilungserklärung muss notariell beglaubigt sein. Zu ihr gehört ein Teilungsplan, der von der zuständigen Genehmigungsbehörde bescheinigt sein muss. Hierzu prüft die Behörde die Abgeschlossenheit der Nutzungseinheiten und ob der Teilungsplan inhaltlich der zum Grundstück gehörenden Baugenehmigung entspricht.

Die Teilungserklärung und die dazugehörenden Urkunden werden beim Grundbuchamt verwahrt.

Üblicherweise werden in der gleichen notariellen Urkunde, welche die Teilungserklärung enthält, vom Grundstückseigentümer auch Bestimmungen über das Verhältnis der (zukünftigen) Wohnungseigentümer untereinander getroffen. Dabei wird z. B. oft das Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung nach Miteigentumsanteilen bemessen und damit von den gesetzlichen Bestimmungen abgewichen. Bestimmungen solcher Art bilden die Gemeinschaftsordnung. Sie sind rechtlich vom Inhalt der Teilungserklärung zu unterscheiden, auch wenn sie in der gleichen Urkunde enthalten sind.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nach deutschem Recht eine Bescheinigung darüber, dass eine Eigentumswohnung oder ein Teileigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) baulich hinreichend von anderen Wohnungen und Räumen abgeschlossen ist. Diese Trennung erfolgt beispielsweise durch Wände und Decken, die den Schall- und Wärmeschutz gewährleisten. Es muss weiterhin ein eigener, abschließbarer Zugang zu jeder Einheit vorhanden sein.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist zusammen mit dem Aufteilungsplan die Voraussetzung für die Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungseigentum und/oder Teileigentum und für die Anlage eigener Grundbuchblätter für jede einzelne Eigentumswohnung. Sie ist also erforderlich, wenn der Neubau von Eigentumswohnungen,oder die Aufteilung eines Mietshauses in separat verkäufliche Eigentumswohnungen geplant ist.

 

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