Am 21. März 2016 ist ein neues Regelwerk für die Vergabe von Krediten zur Wohnungsfinanzierung in Kraft getreten.
Zu den schon bestehenden Bremsen aus Basel II und Basel III ist nun eine zusätzliche Behinderung hinzu gekommen.
Einige entscheidende Kernpunkte sind besonders zu beachten:
Banken müssen darauf achten, dass sich die Kunden den Immobilienkredit auch leisten können. Das klingt wie eine Selbstverständlichkeit. Stellt sich aber als Kreditverhinderung heraus. Die übliche Feststellung der Bonität des Kunden allein reicht nicht mehr aus. Die Bank muss nachweisen können, dass sie umfangreiche Recherchen angestellt hat, dass nach aller Voraussicht mit der regulären Abzahlung der Finanzierung zu rechnen ist und dass der, oder die Kreditnehmer auch eine Zinsanhebung finanziell stemmen können. Ist eine derart gründliche Prüfung nicht nachweisbar und die Kreditnehmer können die Raten nicht mehr oder nicht pünktlich zahlen, so sind die Ansprüche der Bank in Gefahr.
Die neue Richtlinie greift auch in die Abwicklung ein. Kreditinstitute können nicht mehr mit den Kunden einfach Aufschübe und ratenfreie Perioden vereinbaren.
Entscheident: Die Immobilie als Besicherung stellt keine besondere Beachtung dar. Die Bewertung liegt auf der Einkommenssituation.
Da diese Regeln nur bei der Vergabe des Darlehens zu Anwendung kommen können, stellt der Immobiliewert als Pfand dennoch eine wichtige Rolle dar.
Basel-III-Verordnung: Die Banken müssen eine fachkundige und glaubwürdige Werteinschätzung der Immobilie haben und bei der Beleihnung in Relation zu diesem Schätzwert einen angemessenen Spielraum einhalten.
Die Konsumenten werden vor sich selbst geschützt und am Aufbau von Werten gehindert.
Dass unter diesen Umständen die Wohnbaufinanzierungen zurückgehen gehen werden, steht wohl ausser Frage. Brüssel schützt den Verbraucher vor sich selbst. Ob er will, oder nicht.
Auf diese Weise werden vor allem Jüngere wohl kaum noch ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung erwerben können. Auch Ältere, die in eine kleinere Wohnung wechseln wollen, sind im Hinblick auf die Rente betroffen. Gut Verdienende zwischen 30 und 45 entsprechen wohl am ehesten den neuen EU-Regeln.
Nicht zur Kenntnis nimmt Brüssel, dass Kreditinstitute auch ohne diese neuen Regeln kein Interesse daran haben, ihre Kreditnehmer zu überfordern.
Es bleibt abzuwarten, bis die EU-Kommission, das Europäische Parlament und der EZ-Rat der Regierungen merken wird, dass die Flaute in Europa sehr entscheidend auf den Umstand zurückzuführen ist, dass die Unternehmen und die Haushalte kaum noch Kredite bekommen.
Die neue Richtlinie wurde bereits im Jahr 2014 beschlossen. In nationales Recht gegossen am 21. März 2016. Es gibt also keine einheitliche Regelung. 28 nationale, zum Teil noch nicht beschlossene Varianten existieren derzeit.
Die Richtlinie für Wohnimmobilienkredite und die Verbraucherkreditrichtlinie aus dem Jahr 2008 haben keine deckungsgleichen Bestimmungen, aber Überschneidungen. Die Mitarbeiter in den Banken müssen in manchen Situationen beide Richtlinien beachten, manchmal nur die eine, gelegentlich nur die andere.
Um so wichtiger wird es künftig sein, nicht nur die Hausbank wegen eines Immobilienkredites zu kontaktieren. Es gibt viele Banken im Markt. Und die Vorgehensweisen sind nicht einheitlich.
Wenn in einigen Jahren Ihre Anschlussfinanzierung ansteht und sich Ihre finanzielle Lage verschlechtert hat, darf -selbst wenn der Kredit bis dahin ordentlich bedient wurde- Ihnen die Bank kein neues Darlehen gewähren.