Die Große Koalition hat sich geeinigt: Mehr Rechte für Mieter Aber bei der Mietpreisbremse gibt es zahlreiche Ausnahmen, etwa bei Neubauten und Modernisierungen.
Wenn ein neuer Mietvertrag geschlossen wurde, durfte die Miete beliebig hoch sein. Nach Angaben des Verbraucherschutzministeriums ist es in boomenden Großstädten zu Preissprüngen um 20, 30 oder sogar 40 Prozent bei Neuvermietungen gekommen.
Durch das neue Gesetz werden die Bundesländer angehalten, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen. Somit gilt die geplante Mietrechtsänderung nicht automatisch für das gesamte Bundesgebiet.
Zunächst soll das Gesetz für maximal 5 Jahre gelten. Danach muss neu entschieden werden. Es bleibt also den Bundesländern und deren jeweiligen Regierungen überlassen, ob sie die Mietpreisbremse umsetzen oder nicht.
Der örtliche Mietspiegel gibt Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete. Schon seit Jahren erstellen die Städte einen solchen Mietspiegel, um die Zulässigkeit von Mieterhöhungen zu prüfen. Von einem qualifizierten Mietspiegel spricht man, wenn dieser alle zwei Jahre nach wissenschaftlichen Kriterien erstellt und von den örtlichen Akteuren anerkannt wird. In der Vergangenheit gab es jedoch immer wieder Konflikte um die Mietspiegel, weil nicht eindeutig geregelt ist, nach welchen Kriterien sie erstellt werden. Diese sollen nun überarbeitet werden. Beispielsweise welcher Zeitraum bei der Bertrachtung herangezogen wird.
Ausgenommen von der Mietpreisbremse ist der Erstbezug von Neubauten.
Was hat sich zum 1. Januar 2019 geändert?
Konkret müssen Vermieter seit Januar 2019 unaufgefordert und schriftlich offenlegen, wie viel Miete vom Vormieter verlangt wurde. Maßgeblich ist die Miete, die ein Jahr vor Beendigung des vorangegangenen Mietverhältnisses verlangt wurde. Die Regelung gilt in allen Fällen, in denen der Vermieter eine Miete verlangt, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Der Vermieter muss über diesen Umstand vor Vertragsabschluss informieren, die Vormiete entsprechend offenlegen und angeben, von welcher gesetzlichen Ausnahmeregel (z.B. Modernisierungsumlage ) er dabei Gebrauch macht. Tut er das nicht, kann er sich hinterher nicht mehr darauf berufen. In diesem Fall kann der Mieter die unzulässig hohe Miete formlos rügen.
Wo gilt die Mietpreisbremse und wie lange ist sie gültig?
Eine Mietpreisbremse muss von der jeweiligen Landesregierung für ein bestimmtes Gebiet verordnet werden und kann höchstens 5 Jahre lang Bestand haben.
In der entsprechenden Rechtsverordnung muss begründet werden, warum das entsprechende Gebiet einen angespannten Wohnungsmarkt besitzt und deshalb eine Mietpreisbremse für diese Gemeinde erforderlich ist.
Dazu legt der § 556d BGB Abs. 2 verschiedene Kriterien fest, von denen wenigstens eines erfüllt sein muss:
- Die Mieten steigen deutlich stärker als im bundesweiten Durchschnitt.
- Die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte übersteigt deutlich den bundesweiten Durchschnitt.
- Die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubauten der erforderliche Wohnraum geschaffen wird.
- Es besteht nur ein geringer Leerstand an Wohnungen, der die hohe Nachfrage nicht abdecken kann.
Für Baden-Württemberg gilt die Mietpreisbremse bis 31.10.2020 für insgesamt 68 Städte und Gemeinden, darunter Stuttgart, Karlsruhe, Heidelberg und Freiburg i. Br.