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Wie Sie Ihre Wohnfläche richtig berechnen

Haben Sie schon einmal die Wohnfläche Ihrer gemieteten Wohnung oder Haus nachgemessen?

Immer wieder gibt es Ärger um die gemietete Fläche. Es ist auch kein Wunder: Gibt es doch unterschiedliche Methoden zur Berechnung.

Viele Vermieter beziehen sich auf die Din 277. Diese bezieht sich auf die Grundfläche und Rauminhalte. Weniger für die Berechnung von Wohnfläche geeignet, ist es für den Eigentümer vorteilhaft. Bezieht doch die DIN 277 alle Flächen wie zum Beispiel Dachgeschoss, Balkone und Kellerräume in die Berechnung mit ein.

Erklären sich Mieter und Vermieter mit der Berechnungsmethode nach DIN 283 einverstanden (der Gesetzgeber hat diese zwar 1983 außer Kraft gesetzt, sie taucht dennoch in seltenen Fällen auf), gibt es keine Regelung für die Berechnung der Wohnfläche. Somit können Terrassen, Keller und Garagen mit einfließen. Balkonflächen werden nicht eingerechnet.

Im Januar 2004 trat die 'Zweite Berechnungsverordnung' in Kraft. Für Neuberechnungen der Wohnfläche zwar nicht mehr anwendbar, jedoch gültig wenn der Vermieter die Wohnfläche vor 31.12.2003 vermessen hat und die Wohnung seit dem baulich nicht verändert hat. Balkone werden beispielsweise mit 50% angerechnet.

Seit dem 01.01.2004 gilt die Wohnflächenverordnung. Diese Verordnung (WiFIV) gilt bindend für öffentlich geförderten Wohnraum, jedoch beziehen sich die Gerichte im Streitfall auf diese Verordnung. Bei der strengen Berechnungsmethode werden Dachschrägen, Balkone und Terrassen nur teilweise (25% - 50%) in die Wohnfläche einbezogen.

Je nach Berechnungsmethode wohnen Sie also in unterschiedlich großen Wohnungen, oder Häusern.
Wenn im Mietvertrag keine Vereinbarungung über die Berechnungsmethode geregelt ist, ziehen die Gerichte die Wohnflächenverordnung von 2004 als Messmethode heran.

Beispiel Wintergarten: Ist dieser zu allen Seiten geschlossen, wird er zu 25% angerechnet. Beheizt fließt die Fäche zu 50% ein.

Beispiel Balkone, Terrassen, Dachterrassen, oder Loggien:
Sie werden nur zu 25% mit angerechnet. Außnahme: Ist die Terrasse besonders hochwertig gestaltet, kann diese zu 50% mit in die Wohnfläche einbezogen werden. Alle Flächen, die sich außerhalb der Wohnung befinden (Garagen, Keller, Waschküche, etc.) zählen nicht zur Wohnfläche.

Wenn Sie die Wohnfläche Ihres Dachgeschosses ausmessen möchten, werden Flächen bis zu einer Höhe von 1m Raumhöhe garnicht, bis 2m Raumhöhe zu 50%, darüber zu 100% in die Wohnfläche einbezogen.

Der BGH hält fest, dass ein Magel an der Sache erst bei einer Abweichung von 10% (Erheblichkeitsschwelle) gegeben ist.

Anders sieht es bei Mieterhöhungen aus: Hier stellt der BGH fest, dass die tatsächliche Wohnungsgröße gilt. Nicht die angegebene Fläche im Mietvertrag.

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