Neuregelung des WEG

Neue Regeln für Eigentümer. Das Wohneigentumsgesetz wurde 2020 reformiert und tritt voraussichtlich zum 1. Dezember 2020 in Kraft.
Die Reform des WEG und die wichtigsten Änderungen:

Die Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen wird auch Online gestattet.
In der Regel erhalten Wohnungseigentümer einen Anspruch auf den Einbau von Lademöglichkeiten für E-Fahrzeuge, den Einbau eines Glasfaseranschlusses und den barrierefreien Aus- und Umbau. Die Verwaltung wird organisatorisch effizienter. Als Kontrollorgan wird der Verwaltungsbeirat gestärkt.

Hat ein Mehrfamilienhaus nicht nur einen Eigentümer der die Wohnungen vermietet, sondern mehrere Eigentümer, die jeweils ihre Wohnung vermieten, regelt das Wohnungseigentumsgesetzt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer. Das Gesetz regelt die Verwaltung und die generellen Fragen rund um das Zusammenleben und die Begründung des Teileigentums.

Für die Begründung von Wohneigentum ist die Teilungserklärung die rechtliche Voraussetzung. Kein Hauseigentümer kann einzelne Wohnungen ohne Teilungserklärung verkaufen. (§ 2-9 WEG)
Verschiedene Eigentumsformen werden in der Teilungserklärung unterschieden:

Gemeinschaftliches Eigentum:
Alle Teile, die nicht direkt einem Eigentümer zuzuordnen sind, sind dem gemeinschaftlichen Eigentum zugeordnet. Sie gehören also gemäß ihrem Miteigentumsanteil allen Eigentümern.
Dies betrifft z.B. das Grundstück, oder das Treppenhaus.

Sondereigentum:
Das Sondereigentum beschreibt Flächen, die einem Eigentümer individuell gehören: Eine Eigentumswohnung und der, der Wohnung zugewiesene Flächen wie z.B. ein Kelleranteil. Mit der Reform kommen Flächen wie Stellplätze und Terrassen neu hinzu. (§3 Abs.1 Satz 2 WEG-neu).

Wohnungseigentum:
Bei dem Wohnungseigentum handelt es sich um das Sondereigentum in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

Teileigentum:
Es handelt sich um die Räume, die nicht zu Wohnzwecken dienen
Das kann zum Beispiel ein Ladenlokal in einem Wohn- und Geschäftshaus sein.

Klare Regelungen:
Eine gut funktionierende Eigentümergemeinschaft, bedarf einer guten Hausverwaltung und dem entsprechend einen Verwalter. Dieser kann zwar ein Eigentümer sein, in der Regel ist es aber ein professioneller Dienstleister. Die Frage nach der Sachkunde des Verwalters, war eine wichtige Frage bei der Gesetzesreform 2020. Es wird auch künftig keinen verpflichteten Sachkundenachweis geben. Nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG-neu steht es jedoch jedem Eigentümer frei, einen zertifizierten Verwalter zu verlangen. In Anlagen mit weniger als neun Sondereigentumsrechten und einem Eigentümer als Verwalter, bedarf es ein Drittel der Wohnungseigentümer, um den Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter (§ 26a Abs.1 WEG-neu) geltend zu machen. Der Verwalter darf laut Wohnungseigentumsgesetz maximal für fünf Jahre bestellt werden. Wird die Eigentümergemeinschaft neu gegründet, sind es maximal 3 Jahre.

Mehr Befugnisse für Verwalter:
Der Gesetzgeber hat mit der Gesetzesreform 2020 den Verwalter mit mehr Befugnissen ausgestattet. Dieser kann künftig über Maßnahmen ohne vorherige Beschlussfassung in eigener Verantwortung entscheiden. Voraussetzung ist jedoch, dass diese von nur geringer Bedeutung und zu keinen erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft führen. (§ 27 Abs.1 Nr.1 WEG-neu) Die Eigentümergemeinschaft hat selbst die Möglichkeit, die Befugnisse des Verwalters zu definieren (§27 Abs.2 WEG-neu). Die erweiterte Befugnis des Verwalters betrifft aber nicht nur das Innenverhältnis. Auch im Außenverhältnis bekommt der Verwalter eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft (§9 Abs.1 WEG-neu). Der Verwalter hat nach Beschluss der Gemeinschaft die Möglichkeit, einen Grundstückskaufvertrag, bzw. einen Darlehensvertrag abzuschließen. Der Beschluss kann sich generell, oder speziell auf einen bestimmten Fall konzentrieren.

Wenn der Verwalter schlecht arbeitet:
Der Gemeinschaft der Eigentümer wird die Abberufung des Verwalters erleichtert. Künftig muss kein wichtiger Grund mehr vorliegen, um einen Verwalter abzuberufen. Laut §29 Abs.2 WEG-neu kann der Verwalter jederzeit abberufen werden. Nach spätestens 6 Monaten endet dann der Verwaltervertrag.

Die Eigentümerversammlung:
Neben dem Verwalter, ist die Eigentümerversammlung ein wichtiges Instrument. Diese muss vom Verwalter einmal im Jahr einberufen werden. Die Beiräte prüfen im Vorfeld, ob der Verwalter ordnungsgemäß gearbeitet hat und die  Abrechnungen sachlich und rechnerisch korrekt sind. Mit der WEG-Reform können die Eigentümer per Beschluss selber festlegen, wie viele Beiräte es geben soll.
Somit entfällt die Festlegung auf 3 Beiräte.

Der Gesetzgeber hat mit §29 Abs.3 WEG-neu die Haftung des Beirats auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt. Hintergrund dieser Reform ist, dass sich künftig mehr Eigentümer bereit erklären, die ehrenamtliche Aufgabe des Beirats zu übernehmen. Mindestens 3 Wochen vor dem Termin der Versammlung, lädt der Verwalter zur Versammlung ein. In dieser Einladung sind auch die Tagesordnungspunkte enthalten über die abgestimmt werden soll. Neu ist, dass die Versammlung künftig auch per Email (§24 Abs.2 WEG-neu) einberufen werden kann. Weiterhin kann über einen Beschluss künftig auch durch eine Online-Teilnahme abgestimmt werden (§23 Abs.1 WEG-neu). Die komplette Abschaffung der Präsenzversammlung ist damit jedoch nicht möglich.

Größere Renovierungen. Zwei Berechnungsverordnungen:
Werden Sanierungen beschlossen, werden für gewöhnlich auf die Rücklagen zurückgegriffen. Diese werden von den Eigentümern zusammen mit dem Hausgeld gebildet. Wie hoch diese Rücklagen sein sollten, ist jedoch nicht festgelegt.

Instandhaltungsrücklage nach Quadratmeter:
Bei neueren Gebäuden 7,10 € / m², Gebäude älter als 22 Jahre 9 € / m², älter als 32 Jahre bis zu 11,50 € / m². Rechtlich bindend ist dies allerdings nur bei Sozialwohnungen.

Instandhaltungsrücklage nach Petersscher Formel berechnet:
Peterssche Formel besagt, dass bei einer Nutzungsdauer von 80 Jahren des Gebäudes, das 1,5-fache der Herstellungskosten angespart werden muss. Es wird angenommen, dass 65% der Kosten auf das Gemeinschaftseigentum und 35% auf das Sondereigentum entfallen. Es zählen jedoch nur die Kosten, die für die Handwerker anfallen, nicht die Kosten für das Grundstück, Kaufnebenkosten, oder die Gewinnspanne des Bauträgers.

Wenn das Geld nicht reicht. Die Sonderumlage:
Dass eine Eigentümergesellschaft eine Sonderumlage beschließt, kann zum Beispiel durch eine größere Sanierung, Engpass hinsichtlich der Liquidität der WEG, oder um die Begleichung alter Verbindlichkeiten der WEG, begründet sein. In dieser Sonderumlage müssen der Zweck, die Höhe und die Kostenverteilung genau benannt werden. In der Regel wird die zu zahlende Sonderumlage durch die Höhe der Miteigentumsanteile berechnet. Die Eigentümergesellschaft kann abweichend auch einen anderen Schlüssel vereinbaren.

Bauliche Maßnahmen und Sonderumlage. Die WEG stimmt ab:
Damit eine Maßnahme durchgeführt werden kann, braucht es eine gewisse Anzahl an Stimmen. Es gibt 3 Stimmprinzipien:

Das Kopfprinzip:
Gibt es in der Teilungserklärung keine Regelung, oder keine Vereinbarung der Miteigentümer zum Stimmprinzip, so gilt das gesetzliche Stimmprinzip (§ 25 Abs. 2 WEG). Das Kopfprinzip bedeutet, dass jede Stimmt dasselbe Gewicht hat. Unabhängig davon, wie viele Wohnungen ein Eigentümer in der WEG hat.

Das Wertprinzip:
Die Gewichtung der Stimme richtet sich nach den Miteigentumsanteilen. Zum Beispiel: Herr Schmidt hat 3 Wohnungen mit je 300 MEA im Grundbuch verzeichnet. Somit hat er 900 Stimmanteile. Hat eine Wohnung 500 MEA so hat er 1100 Stimmanteile.

Das Objektprinzip:
Bei dem Objektprinzip werden die Stimmanteile nach Anzahl der Objekte bestimmt. Herr Schmidt hat als in diesem Fall 3 Stimmen.

Die Sache mit der Mehrheit:

Einfache Mehrheit:
Die einfache Mehrheit gilt bei Reparaturen, Instandhaltungsarbeiten, laufende Verwaltung, Abschluss eines Versicherungsvertrages, Wirtschaftsplan, Bestellung des Verwalters, Bildung und Höhe der Instandhaltungsrücklage. Für eine Entscheidung der WEG reicht es aus, wenn mehr Ja-Stimmen, als Nein-Stimmen abgegeben wurden. Enthaltungen werden dabei in der Regel nicht mitgezählt. Die Eigentümer können jedoch auch abweichende Regelungen beschließen.

Qualifizierte Mehrheit:
In der Gemeinschaftsordnung können auch abweichende Regelungen fixiert sein. Zum Beispiel, dass es für bestimmte Beschlüsse eine qualifizierte Mehrheit geben muss. Zum Beispiel kann es -je nach Vereinbarung- sein, dass mindestens 50% aller Eigentümer zustimmen müssen. Auch möglich ist, dass alle im Grundbuch eingetragen Eigentümer, oder nur die anwesenden Eigentümer ausreichend sind.

Doppelt qualifizierte Mehrheit:
Das WEG fordert bei bestimmten Beschlüssen die Mehrheit. Zum Beispiel Modernisierung des Gemeinschaftseigentums, Dachdämmung, oder den Beschluss einer Sonderumlage. Drei Viertel aller eingetragenen stimmberechtigten Eigentümer müssen zustimmen. Diese Eigentümer müssen mehr als 50% aller Miteigentumsanteile repräsentieren. Die Abstimmung hat zwingend nach dem Kopfprinzip zu erfolgen.

Allstimmigkeit:
Das WEG fordert die Allstimmigkeit, wenn baulichen Veränderungen, die weder Modernisierung noch Reparatur sind und das Gesamterscheinungsbild der Immobilie betreffen vorgenommen werden sollen. Der Anbau von Balkonen oder der Einbau eines Aufzugs erfordert die Allstimmigkeit. Dieses Stimmprinzip gilt auch, wenn die Teilungserklärung geändert werden soll.

Das Wohneigentumsmodernisierungsgesetz-WEMoG nachzulesen auf Bundesanzeiger